A LA RECHERCHE D’UN TERRAIN

Fondamentalement, il y a trois agences à Leros pour les étrangers et il y a tous les lériotes qui ont un cousin par alliance qui a la plus belle terre de l’île et qui bien sûr n’est pas chère. Ces dernières années, le marché a eu tendance à devenir un peu plus professionnel avec des agences qui opèrent à partir d’Athènes. Enfin, ils ont principalement des sites Web qui attendent les clients. Quoi qu’il en soit, ne vous faites pas d’illusions, vous devrez poser les bonnes questions, pensez par vous-même parce que la relation d’affaires est faible, très faible !!! Loin de vos habitudes.

Vous devez vous familiariser avec un concept en Grèce appelé MITZA. Présenter quelqu’un à quelqu’un d’autre donne toujours lieu à une somme d’argent. Bien sûr, nous avons un impact sur le prix que nous vous faisons. Dans Leros, nous ajoutons, nous ne soustrayons jamais, nous ne savons pas comment négocier parce que nous sommes pris par sa fierté. Toutes les méthodes de négociation sont obsolètes !!!

Le MECHANIKOS ou INGENIEUR CIVIL est un choix déterminant pour la réussite de la  construction en Grèce. Voici pourquoi…

• Attention à l’historique du terrain qui rend les choses inconstructibles surtout depuis 1978 mais cela peut remonter très loin
• Pas de fusion de terrains pour en faire un seul : le coté inconstructible de l’un d’en eux se transmet à la fusion.
• Au permis de construire le terrain est à nouveau checker car pas de confiance dans le notaire
• Responsabilité nouvelle depuis 2022

Ne soyez pas pressé, gardez le tempo en main, sinon vous ne serez pas prompt à faire !!!

ACHETER VOTRE TERRAIN

LES COUTS

• Les FRAIS DE NOTAIRE sont largement négociables ; il n’y a pas de règle donc il y a des abus et le notaire n’hésitera pas à vous demander un réglemente ne espèces . Ainsi il vous offre généreusement la TVA selon sa proposition , il oublie de vous dire qu’il économise quant à lui 45% d échange donc aller plus loin dans votre négociation ! La transaction est très longue aussi négocier avant !!!
• Les FRAIS DE MUTATION prélevés par l’état grec lors de la transaction
• L’enregistrement au CADASTRE DE LEROS arrivera 5 à 6 mois après vous serez sollicité par le bureau à Platanos. Envisager entre 500 et 1000 euros selon votre terrain.
• KEP et AADE vous devez vous rendre chez un comptable pour enregistrer votre terrain

CHOIX DE VOTRE INGENIEUR CIVIL

Le rôle de l’ingénieur civil pour la construction en Grèce

Vous allez travailler avec votre ingénieur civil pour l’obtention de votre license de construction. Et cela peut durer longtemps

La liste des ingénieurs civils à Leros

Après les études il enverra l’ensemble des documents aux organismes chargés d’évaluer votre dossier. De manière surprenante , vous devez avoir l’autorisation de l’aéroport de Leros ainsi qu’une recherche de voirie pour situer votre terrain car il n’y a qu’un route officielle à Leros celle qui va de Partheni à Lakki… Et donc il faut faire une étude !!!

L’ingénieur civil doit vous remettre :

• l’ensemble des documents d’études qui sont votre propriété, elles vous permettront assez facilement d faire faire des devis par des entreprises
• Il doit aussi vous remettre un formulaire AMOE qui est le détails des jours minimaux que vous devrez acquitter pour vos ouvriers pour chaque catégories de profession (maçon , peintre,…) Avec un comptable (LOYISTIS) vous devez chaque mois déclarer le nombre d’heures pour généralement trois personne puis vous acquitter des charges sociales au travers des banques grecques

LES ETAPES DE L’OBTENTION DU PERMIS

Votre ingénieur civil a fini l’étude, vous vous devez d’avoir les plans et les documents qu’il va utilisé pour déposer votre licence et bien évidemment les contrôler précisément.

Même si ce sont des constructions simples, il y a des choix à faire que l’on fait pour vous et que l’on vous impose. Moins vous êtes impliqués, plus les décision se font à votre détriment avec des grosses déceptions au bout du compte. Avant d’envoyer les documents , l’ingénieur civil , vous montre une vue photorealistique bien loin des rendus 3D architecturaux habituels mais n’évoque aucun des choix qu’il a fait pour vous et qui vous engage ensuite à les suivre car cela deviendra la référence de votre permis de construire ! Et comme il a du mal à se déjuger , la situation se crispe lors de la construction !

Il est à noter que vous êtes propriétaire de l’ensemble des documents d’étude que l’ingénieur civil à fait pour votre compte et de toutes les communications avec tous les organismes institutionnels ! L’ingénieur civil a tendance à faire de la rétention pour vous maintenir en dépendance ! Exigez le tout !!

Dès l’achat de votre terrain , votre ingénieur civil doit faire une démarche au CONSEIL ARCHEOLOGIQUE DU DEDECANESE = EFORIA à Rhodes si toutefois le terrain est classé en tant que tel. Leur temps de réaction pour déplacer une personne qui pourra procéder à l’excavation sur votre terrain uniquement sur la zone d’implantation d cela maison se compte en mois et ils ne donnent généralement aucune nouvelle !! Il nous aura fallu 7 mois…

Si vous habitez près d’un aéroport, il faudra obtenir l‘autorisation de l’AEROPORT pour que votre maison ne gêne pas le passage des avions , je suppose. Depuis 2001 et les attentats du World Trade Center pour cette raison il est interdit de construire sur le sommet de la butte d’un terrain. Généralement la loi interdit de construire plus haut que le sommet du terrain aussi pour cette raison.

Il vous faudra aussi prouver avec l’a POLODOMIA, le service d’urbanisme de l’ile que votre terrain est bien relié par une route. Subtilité il faut faire la différence entre les routes existantes et les routes cartographies. Sur notre petite ile de route sur la carte officielle il n’y en a qu’UNE.

Ensuite vous soumettrez votre plan avec un rendu 3D à un COMITE ARCHTECTURAL DE KALYMNOS composé d’architectes experts pour valider que votre projet respecte les éléments de styles locaux , l’environnement…

Tous ces documents sous forme électronique sont versés dans le dossier de pré approbation de la POLODOMIA de votre endroit pour faire l’ouverture de votre permis de construire.

En tout compter 3 à 4 mois pour faire les plans du projets et environ 6 mois pour les étapes institutionnelles…Ne soyez pas pressés, la Polodomia de Leros c’est une personne , l’Eforia de Rhodes connait des fortes compressions de personnel…Certains services ne sont même plus assurés…TEE a une liste de contacts vertigineuses sur son site Internet mais bien peu de téléphone répondent aux appels

Vous pouvez toutefois envoyé des emails, vous avez rarement des réponses et quand vous l’obtenez vous ne vous souvenez plus d cela question tellement cela fait longtemps…

COMITE ARCHITECTURAL DE KALYMNOS

Décision d’adaptation au style architectural de l’île et à l’impact environnemental

Au vue des nouvelles constructions depuis 2020 notamment du coté de Blefoutis, la perception de l’aspect traditionnel a fortement évolué.

Pour être allé défendre notre maison à Kalymnos devant le comité , je me suis trouvé en face de deux architectes de Kalymnos à 8 heures du matin et le président de Kos par visioconférence. de manière paradoxale aucun n’avait jamais visité Leros auparavant !

A présent c’est la directrice de la Polodomia de Leros qui est également présidente du Comité Architectural de Kalymnos

CONSEIL D’ARCHÉOLOGIE DE RODOS = EFORIA

Conseil Archéologique de Rhodes ( si nécessaire)

Il y a schématiquement deux types d’archéologie : une de sous-sol pour les vestiges et une seconde qui concerne davantage le respect du cadre traditionnel d’un endroit classé ! La seconde est beaucoup plus contraignante que la seconde car elle imposer la forme de la maison , les finitions , les couleurs et elle est aussi beaucoup plus répréssive.

La première concernant les vestiges sera une inspection préalable sur les lieux de fondation d cela maison avec une excavation d’environ un mètre de profondeur en la présence de l’inspecteur diligenté par l’EFORIA.

Le fait qu’un terrain soit archéologique rend la construction en Grèce très complexe !!!

POLODOMIA LEROS

Création de la pré approbation

Obtention du permis définitif ( que vous devez afficher sur l’entrée de votre terrain mais que personne ne fait.

• Check du règlement de toutes les taxes et des professionnels

C’est l’organisme référent pour la construction en Grèce.

A l’ouverture de votre permis par la Polodomia, vous pourrez commencer à construire et c’est le deuxième étape de la prestation de l’ingénieur civil. Il va superviser toutes les étapes de votre construction, de la validation de la position des coffrages de béton , des fers intégrés au béton, le positionnement exacte de la maison aux centimètres près. Jusqu’à la fermeture de la licence qui entérinera l’existence légale de votre maison.

Entre l’ouverture et la fermeture vous avez 5 ans pour finaliser le processus , faute de quoi votre licence sera caduque et il faudra tout refaire le processus en payant..

Eviter les dérogations plus votre schema sera précis plus votre maison sera légale ce qui est important pour la revente

Attention depuis quelques temps, les extérieurs de la maison sont engageants pour les institutions

Ne faites pas confiance pour les aménagements « libres » . Vous n’êtes pas grec et on sera plus exigeant avec vous , disons qu’on aura les yeux ouverts quand d’autres sont fermés pour les grecs. Quand les problèmes surgissent quelques temps après la construction ( et cela arrive très souvent) , vous serez seuls . Le constructeur que vous aurez employé vous reconnaitra à peine.

LES FRAIS DE LA CONSTRUCTION EN GRECE

Les spécificités de la construction à Leros

Pour finaliser votre permis , vous devez présenter à la polodomia :

• Les factures acquittées de l’ingénieur civil , du mechanologos et de l’architecte

• Les frais pour l’étude du permis de construire sont dérisoires et sont à règler généralement au départ , il faut compter une centaine d’euros
• KEP et AADE intègre dès la seconde d’obtention de votre permis que le terrain comporte une propriété construite selon le plan du permis avec la surface définie. Vous n’avez pas commencer les travaux que vous payez la taxe foncière et la taxe d’habitation mais le montant est très raisonnable environ 300-500 euros

• CONSTRUCTION & SUPERVISION

Les étapes de la construction en Grèce – Spécificités de Leros

Il y a deux contrôles par un ingénieur civil indépendant à des étapes intermédiaires.

• Le premier lorsque vous avez repéré la fondation de la maison et placer la structure métallique de celle-ci. Cette inspection vous coutera 250 euros HT plus les frais de déplacement. Il vous délivre l’autoriser de commencer à couler le béton.
• La seconde est décisive lorsque la maison est hors d’air et avec le certificat de l’électricien vous aurez le droit d’être raccordé au réseau électrique. Avec de plus l’attestation des cotisations EFKA acquittées pour vos ouvriers sur le chantier.

La prestation de supervision par l’ingénieur civil peut se faire de deux manières :

• soit au forfait
• soit au cout de la visite sur votre terrain pour un montant d’environ 270 euros TTC – Si vous suivez votre chantier cela peut être la meilleure solution